왜 전국의 재건축·재개발이 다시 들썩일까?
폭락론과 인구 절벽의 이면에 ‘기업형 임대주택’발 수급 폭탄이 터진다

현직 금융권의 주택부동산 애널리스트가 한국 부동산을 근본부터 뒤흔들 변화를 말한다. 임대주택에 관한 이슈로 부동산 시장 전체의 운명을 가름할 흐름이다.

업계와 전문가들 사이에서도 아직 파장을 가늠하기 어렵다고 판단하고 있으며, 많은 언론과 미디어에서는 이 이슈를 놓치고 있어 일반인들이 알아차리기가 어려울 수밖에 없다. 현재 집주인, 전·월세 세입자, 무주택자들은 특별히 촉각을 곤두세울 사안이다.

공공분양은 물론 일반분양도 사라질 위기에 처한 임대주택시장에서 현재의 개인 임대사업자, 전·월세 세입자, 그리고 무주택자들은 어떻게 대처해야 할까? 저자는 집을 살 기회는 앞으로 5년이 마지막이고, 월세를 받아왔던 개인 임대업자들의 시대도 그때 끝난다는 커다란 전환을 예고하고 있다. 어떤 집을 사고, 또 어떤 집을 팔아야 할지 저자의 분석과 설명이 붙어 있다.

뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집

머리말 _ 사느냐 파느냐 그것이 문제다 .4

제1부. 뉴스테이 시대의 개막 _한국 부동산 시장의 미래는 이미 예견됐다

임대가 개인의 전유물이라는 걸 수상하게 생각한 적 있는가? .21
기업형 임대주택(뉴스테이라 이름 붙은)이 부동산 시장을 바꾼다 .25
1990년대 주택시장에서 벌어진 생사의 갈림길 .28
주택 수를 알아야 부동산 시장이 보인다 .34
주택보급률이 100%를 넘어도 집을 더 지어야 한다니 .41
주택 수는 절대 부족하다 : 인구 천 명당 주택 수가 전하는 진실 .45
다주택자의 두 얼굴 : 탐욕의 화신 VS 착한 사마리아인 .51
집이 있어도 남의 집에 사는 사람들 .55

제2부. 뉴스테이가 몰고 올 부동산 시장의 파문 _재건축·재개발과 손을 잡은 자본이 임대시장을 지배한다

휴거를 부른 공공임대주택 실패와 주택시장 민영화 .61
집 지을 땅을 공급하지 않는다면? .69
주택시장의 금수저, 아파트 재건축 .75
주택시장의 게임체인저, 뉴스테이의 확산 .81
은행도 임대주택을 공급하는 현실, 한국에 뉴스테이 전성시대가 열린다 .87
주택시장의 만년 조연 단독주택, 뉴스테이와 함께 주연이 된다 .90
주택 재건축.재개발 촉진으로 임대료는 상승 장기화한다 .94
분양은 사라진다 .99
주택을 거래하는 방식이 달라진다 .102
죽은 사업도 살려내는 용적률 인센티브의 효과 .106

제3부. 사야 할 집, 팔아야 할 집 _무주택, 전·월세 세입자에게 마지막 기회가 될…

2018년 부동산 위기론의 실체 .115
부루마블과 부동산 시장의 비밀 .120
주택가격 전망 .125
주택 수요의 구조에 숨겨진 한국 부동산 시장의 비밀 .130
주택도 주식처럼 투자하라 .139
전세시장의 하이에나, 무피투자 .144
공인중개사가 사라진다 .149
기업에 월세를 내는 삶 .155
부동산 리츠가 밀려온다 .160
한국 주택시장의 미래 .163

제4부. 어떻게 주택을 사야 하나 _내 집을 마련하는 실전 노하우

서울에 20평 1억 아파트 공급이 가능할까? .169
2015년, 재개발·재건축의 사업성이 소리 없이 좋아진 이유 .173
지분제와 도급제 방식의 차이를 알자 .178
주택 재건축 투자의 정석 .183
주택 재개발 투자의 정석 .188
주택 재개발 및 재건축 현황 .198

Q&A .203

Q1 미분양이 많다는데 주택 경기가 둔화한다는 증거 아닌가?
Q2 무주택에 월세(전세)를 산다. 한 달 350만 원이 소득이다. 분양하는 아파트가 많은데 분양이라도 받아야 하나?
Q3 위 질문에 이어 일반 단독주택이나 빌라(다세대, 다가구)를 매매하는 것도 길인가?
Q4 지방은 천 명당 주택 수가 평균을 웃돈다고 했다. 그럼 지방 재건축(재개발)을 매매하는 건 피해야 하나?
Q5 2가구(다가구) 임대인(민간)이다. 지금 상태를 유지하는 게 바람직한가?
Q6 앞으로 민간 기업형 임대주택이 들어서면 임대료는 어떻게 책정될 것으로 예상하나?
Q7 전세 대란의 궁극적 해결책은 공공임대주택 건설이라는 주장이 많다. 정책 변화로 임대주택 건설이 활성화하면 이 책 이야기는 물거품이 될 수 있다
Q8 시장이 붕괴하지 않으려면 공급과 수요가 적절해야 한다는 게 시장 원리인데, H신문에서
지적했듯 1차, 2차, 3차 산업혁명이 공황을 물리친 건 인위적인 수요 견인 책이 큰 역할을
했다고 봐야 한다. 만약 주택시장이 임대시장 특히 기업들이 주도하는 임대시장으로 갔을 때 대부분 국민이 구매력이 떨어져 수요가 사라지면 결국 시장 자체가 붕괴할 위험은
없을까?
Q9 인구 절벽과 관련해서 베이비붐 세대들이 거의 한 채씩 가지고 있는 집이 그들 사후에는
텅 비게 될 것이므로 공급 물량은 자연스럽게 늘어난다는데 그럼 공급이 확 늘어나는 것
아닌가?
Q10 아파트 분양 시 대출받은 뒤 즉시 원리금을 갚아야 할 수 있다. 아파트를 분양받는 건 괜찮은 선택일까? 최근 뉴스 기사에는 집단 대출이라는 수단이 있는데 그것이 분양가를 올리는 꼼수라고 지적하던데.
Q11 과연 한국 부동산 시장에 거품은 있는 걸까? 부동산 시장을 암울하게 전망하거나 부동산
불패 신화를 신봉하는 사람들이 여전히 혼란을 가중한다. 거품이 존재한다면 한국 부동산
시장에서 적당한 가격은 얼마일까?
Q12 서브프라임 모기지론에 의한 미국발 금융위기와 한국의 가계부채발 공황을 자주 비교한다. 한마디로 주택담보대출 등 비중이 크고 대부분 이것이 생계형이라는 데 주목한다. 어떻게 해석하면 좋나?
Q13 일본 부동산 거품 붕괴와 잃어버린 20년이 한국의 부동산 붕괴론을 떠받치는 근거로 삼곤 하는데, 어떤 점이 다른가?
Q14 재건축이나 재개발 시 집주인의 염려 중 하나는 비용 부담이었다. 여윳돈이 없으면 재건축이 엄두가 나지 않는다는 말인데, 이런 위험 부담도 줄어드나?