이제 대세는 소액토지!
투자금 적고, 규제 덜 받는 토지 투자로 눈을 돌리자

이제 부동산 투자는 투기꾼들의 전유물이 아닌 국민 재테크 수단이다. 그러나 이제 막 시작해보려는 초심자들은 좌절감이 크다. “천만 원으로 아파트 ??채 주인 됐다”는 이야기는 옛말, 이제 웬만한 아파트에 갭투자를 하려면 수억 원까지 필요한 시대이기 때문이다. 그렇다면 자본금이 천만 원밖에 없는 초심자들은 이대로 포기해야 할까?

이 책은 오를 대로 오른 아파트 대신 전혀 다른 투자 패러다임을 제시한다. 바로 토지, 그중에서도 실투자금이 1,000만 원 이하로 들어가는 소액토지 투자다. 10년간 수백 건의 물건을 분석하고 수십 건의 낙찰을 경험하며, 적게는 50%에서 많게는 2,000%의 수익률을 기록해온 저자의 실제 투자사례들이 생생하게 실려 있다.

프롤로그_ 규제의 시대, 똘똘한 한 채보다 자투리땅이 나을 수 있다

INTRO 남들이 안 보는 땅에 기회가 있다
- 소액 토지투자를 위해 갖춰야 할 것들 -
1. 돈이 적어도 지금 당장 시작할 수 있다
자랑할 만한 돈보다 돈 될 만한 땅
2. 땅의 가치를 따지는 세 가지 방법
땅 자체의 가격을 보자 I 주변 땅과의 관계를 보자 I
법적 권리의 가치를 보자 I 입지적 가치와 공법적 가치를 두루 살피자
3. 경매와 공매는 무조건 배워라
비슷한 듯 다른 경매와 공매 I 토지 투자에서 경·공매가 더 빛나는 이유
4. 땅의 ‘계급장’을 알려주는 공법 지식
공법 지식은 어떻게 투자에 도움이 되는가 I 경·공매에 공법에 소송과 협상이 더해진다면
5. 앞으로의 투자는 소송이 좌우한다
소송은 다양한 전략으로 활용될 수 있다 I 소송을 두려워할 필요는 없다 I 할까 말까 싶을 때는 그냥 하라

[한 걸음 더] 경매와 공매의 진행 과정

CASE. 01 천만 원짜리 땅으로 19일 만에 천만 원 벌다
- 용도지역과 용적률 -
1. 작지만 계급장 높은 나폴레옹 같은 땅
용적률과 건폐율을 살펴라 I 주변 땅과의 관계를 생각하라
2. 절반 가격에 낙찰받아 19일 만에 매도
잔금도 치르기 전에 걸려온 매도 전화 I 보기에 좋은 땅 vs 계급장이 높은 땅
3. 땅의 가치를 알려주는 토지이용계획서
토지이용계획서는 어떻게 볼까 I 토지에서는 하위법률이 더 무섭다

[한 걸음 더] 반드시 함께 봐야 할 토지대장

CASE. 02 큰 땅의 목줄을 죄는 작은 땅의 위력
- 도심지 과소토지와 건축협정 -
1. 410만 원에 낙찰받은 5평짜리 땅의 비밀
구도심 자투리땅 투자에서는 건축협정을 눈여겨보자 I 온비드의 사진만 믿어선 안 된다 I
소액 투자는 조급해 할 필요가 없다
2. 건축협정을 알면 작은 땅의 가치가 보인다
맹지에도 건축이 가능하다 I 맞벽건축으로 토지 활용이 좋아진다
3. 소규모 정비사업과 건축협정의 시너지
건축협정형 자율주택정비사업에 주목하라 I 훗날 있을지도 모르는 분쟁을 방지하려면

[한 걸음 더] 보상금도 받고 남은 땅도 파는 일타쌍피 투자

CASE. 03 지목에 속으면 기회를 놓친다
- 도로부지 투자 & 부당이득청구소송 -
1. 토지의 지목은 왜 중요할까
지목은 ‘답’인데 현황은 ‘도로’인 땅 I 지목보다 누가 사갈 땅이냐가 중요하다
2. 지목을 바꾸면 땅의 가치가 달라진다
농지의 용도를 변경하는 법 I 농지를 공장용지로 바꾸기 위한 농지보전부담금 I
임야를 공장용지로 바꾸기 위한 대체산림자원조성비
3. 지료를 받거나 좋은 가격에 팔거나
부당이득반환청구소송을 진행하다 I 관할법원 선점의 중요성

[한 걸음 더] 도로인 듯 도로 아닌 ‘사도’의 반전매력

CASE. 04 어떻게 나누느냐에 따라 가치가 달라진다
- 토지분할청구소송 & 지적측량 -
1. 토지분할은 왜 돈이 될까
공유물 분할의 세 가지 방식 I 토지분할의 절차
2. 일부러 안 좋은 땅을 현물분할 받는 전략
대대로 얽히고설킨 자두밭의 사연 I 더 잘 팔기 위해 토지분할청구소송을 하다 I 공유물분할청구소송의 절차 I 작은 것을 내주고 큰 것을 얻는 양보 전략
3. 예의를 지키니 더 큰 수익이 돌아왔다
토지 거래를 위한 측량 I 저녁까지 얻어먹으며 매도에 성공

[한 걸음 더] 측량의 네 가지 종류

CASE. 05 수익률은 결국 협상으로 결정된다
- 협상과 대화의 기술 -
1. 굽혀야 이기는 싸움도 있다
남의 공장 앞마당에 ‘알박기’를 하다 I 토박이 중견기업의 뚝심을 우습게 본 대가 I
3년 만에 두 번째 협상을 시도하다
2. 지는 쪽은 항상 더 조급한 쪽
가까스로 농지취득자격증명을 받다 I 말을 바꾼 상대방 I 오기만으로는 협상에서 이길 수 없다
3. 협상에 임하는 투자자의 자세
협상력을 높이는 일곱 가지 기술

[한 걸음 더] 농지취득자격증명의 개념과 발급 방법

CASE. 06 창의력을 발휘하면 맹지도 돈이 된다
- 맹지 투자 & 분할매도 -
1. 건축허가의 기본은 도로
도시계획시설 도로와 도로법상 도로 I 누가 봐도 이상한 맹지를 낙찰받은 이유 I
자르고 붙이면 전혀 다른 땅이 된다
2. 생각을 조금만 바꾸면 가치는 두 배 오른다
위치가 나쁘다면 창의성을 발휘하라 I 돈 되는 맹지 vs 돈 안 되는 맹지 I 맹지에 도로 내는 법

[한 걸음 더] 도로의 다양한 종류

CASE. 07 개발계획을 살펴야 하는 이유
- 개발촉진지구 & 토지보상 -
1. 학원비 내는 값으로 소액투자를 해보자
개발촉진지구란 무엇인가 I 알고 보면 어마어마한 혜택
2. 개발사업자에게 높은 가격에 매도하다
토지를 수용당하지 않도록 타협점을 찾자 I 투자금 대비 3배 이상의 수익을 올리다

[한 걸음 더] 보상가 산정 시점을 알아두자

CASE. 08 그린벨트라고 우습게 보지 마라
- 개발제한구역 & 토지거래허가구역 -
1. 토지거래허가구역은 경·공매로 접근하라
개발지역 인근을 눈여겨봐야 하는 이유 I 토지거래허가구역의 땅 I 허가를 받은 뒤에 땅을 방치에선 안 된다
2. 특수물건의 종합선물세트 같은 물건
농지취득자격증명 받기 I 분묘기지권 해결하기 I 무단으로 지어진 비닐하우스
3. 시골 땅 잘 파는 방법은 따로 있다
지역 토박이의 힘을 빌려라 I 사기 전에 어떻게 팔지를 생각하자 I 연고 없는 지역의 땅을 파는 세 가지 팁

[한 걸음 더] 개발제한구역에 투자하려면 ‘이축권’을 노려라

CASE. 09 농지도 무피투자가 가능하다
- 농지 매입 & 농업경영제 등록 -
1. 제값을 인정받지 못한 땅을 찾아라
감정평가가 낮게 이뤄진 땅을 찾아라 I 개발지역 인근이라면 재감정을 활용하자 I 농협 조합원에 가입하는 이유
2. 농사꾼의 마음으로 땅의 가치를 키우자
방치된 땅을 살리기 위해 I 사람도 나무도 적당한 시련이 필요하다 I 달콤한 수확의 기쁨

[한 걸음 더] 농지를 매수했다면 경작에 신경 쓰자

CASE. 10 법정지상권은 반드시 깨야 할까?
- 법정지상권 & 지료청구소송 -
1. 법정지상권이 성립하는 미등기건물
강제이행금이 부과되고 있는 물건 I 법정지상권이 성립하는 땅의 특징
2. 법정지상권도 상황에 따라 다르게 적용된다
저당물의 경매로 인한 법정지상권 I 담보가등기 등에 관한 법률에 의한 법정지상권 I
입목의 경매 등으로 인한 법정지상권 I 관습법상의 법정지상권 I 미등기 건물의 법정지상권
3. 증여한 물건에도 법정지상권이 인정될까
지료청구와 건물철거 소송을 진행하다 I 소송에서 졌다고 투자에서도 진 건 아니다

[한 걸음 더] 셀프 소송의 일반적인 진행 과정

CASE. 11 분묘에 대해 사용료를 받을 수 있다
- 분묘기지권 & 분묘굴이청구소송 -
1. 첫 낙찰, 묘지가 있는 땅
계획 없이 받은 첫 낙찰 I 800만 원으로 300평 땅을 사다
2. 분묘굴이청구소송의 시작
협상 결렬, 소송이 시작되다 I 셀프로 진행한 분묘굴이청구소송 I 판례로 가능성을 확인하다 I
분묘기지권을 두려워할 필요가 없다

[한 걸음 더] 분묘 투자 시 꼭 알아둬야 할 핵심 판례들

CASE. 12 기부채납의 함정을 조심하라
- 공매중지신청 & 미불용지 투자 -
1. 보상의 틈새를 노리는 미불용지 투자
미불용지일 경우 지료청구의 기준 I 보상 기준의 틈새를 노리다
2. 미불용지인 듯 미불용지가 아닌 땅에 주의하자
낙찰받고 보니 기부채납된 도로 I 사(私)개발에서 발생하는 기부채납 I 기부채납된 땅을 알아보는 요령
3. 공공기관에 맞서 공매를 취하시키다
세 기관에 삼고초려, 행정소송까지 각오하다 I 포기하지 말고 할 수 있는 일은 다해보자

[한 걸음 더] 또 하나의 틈새시장, 신탁공매

에필로그 밥 먹듯이 투자하며 경험을 쌓아가자

부록
- 만사오케이의 추천 경매 도서
- 토지 거래에서 필요한 서류 양식 샘플
- 셀프소송에서 필요한 서류 양식 샘플